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Qual é a diferença entre contratos típicos e atípicos?

Os contratos típicos ou atípicos possuem definições bem diferentes.

Mas de um modo geral, eles possuem o objetivo de possibilitar uma operação econômica.

Eles são instrumentos de extrema importância quando falamos de fundos imobiliários.

São eles que formalizam o acordo existente entre locatários e os imóveis.

Porém, muitos investidores ignoram esse fator ao investir em algum FII e nem sequer sabem a diferença de um contrato típico para um atípico.

Portanto, para que este assunto fique bem claro para você, esse artigo será divido pelos seguintes tópicos:

  • O que é um contrato típico?
  • O que é um contrato atípico?
  • Qual é melhor?

O que é um contrato típico?

O contrato típico é um dos mais comuns em locações.

Isso se deve pelo fato das regras estabelecidas entre o locatário e o proprietário são previstas em lei.

As principais características desse tipo de contrato são:

  • Prazo de 5 anos;
  • Possibilidade de ação revisional no terceiro ano;
  • Reajuste anual (atrelado a um indexador econômico, ex: IPCA);
  • Multa simplificada.

Esses contratos são mais comuns em dois tipos de FII, que são os shoppings centers e as lajes corporativas.

O que é um contrato atípico?

O contrato atípico é um instrumento não previsto no Código Civil, sendo acordado entre as duas partes sem previsão legal.

Mas é muito importante falar que eles possuem a mesma validade jurídica dos contratos típicos.

A única diferença é que eles têm a permissão de colocar condições específicas e personalizadas, claro que respeitando as normas da lei.

As principais características desses contratos são:

  • Prazos superiores a 5 anos;
  • Ambas as partes abrem mão da ação revisional;
  • Multa de todos os aluguéis futuros pendentes;
  • Reajuste anual atrelado a um indexador econômico.

São contratos comuns em FIIs de galpões logísticos, de universidades, hospitais e até mesmo agências bancárias.

Qual contrato é melhor?

O primeiro fator que deve ser analisado é a receita originada pela cobrança do aluguel.

Esse é o principal fator de atração do negócio para um investidor de fundos imobiliários.

Nesse sentido, os contratos atípicos oferecem uma maior segurança para os dois lados do acordo.

Como esses contratos são mais personalizados, fazendo com que nem o proprietário e nem o inquilino queiram correr riscos.

Logo, a multa contratual e o longo prazo dificultam a solicitação de um distrato.

Na prática, esse é o melhor cenário para o cotista. 

Vamos supor que o locatário de um galpão logístico com contrato atípico resolve sair do imóvel.

Ele precisará arcar com todos os aluguéis até o vencimento contratual.

Ou seja, mesmo que o ativo fique vago, o fluxo financeiro seguirá com entradas recorrentes.

Por isso, é importante para o investidor ficar de olho nos contratos dos FIIs, independente de serem típicos ou atípicos para não ter nenhuma surpresa.


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