Como funcionam os contratos atípicos nos fundos imobiliários?

Quando falamos sobre fundos imobiliários, o que vem à cabeça de muitos investidores é o risco.

Risco de inadimplência, de vacância e de revisionais negativas.

Mas o que os investidores não sabem é que é possível investir em fundos imobiliários com alta segurança, sendo bem rentável.

Uma das características que pode trazer essa segurança são os contratos atípicos.

Mas para que fique tudo muito claro para você entender o que é um contrato atípico, este artigo separou os seguintes tópicos:

  • O que é um contrato atípico?
  • Suas vantagens
  • Seus riscos

O que é um contrato atípico?

O contrato atípico possui termos e cláusulas diferentes dos contratos comuns.

Ele é formalizado pelo locatário e pelo locador para um contrato de locação de um imóvel ou empreendimento que tenha sido construído na medida para o locatário.

Desse modo, se uma empresa precisar de um imóvel com algumas peculiaridades, ela pode procurar algum proprietário de imóvel e oferecer alugar seu ativo nessas condições atípicas.

Mas isso só é possível se o mesmo realizar as personalizações pontuais que o locatário exige.

Como o locador geralmente desembolsa um grande valor para fazer a construção sob-medida, o contrato é feito de maneira atípica, no qual possui vários termos que não existem em contratos padrões. 

Por isso eles oferecem uma grande atratividade ao locador.

As multas nesses tipos de contratos são geralmente muito elevadas, o que faz com que a saída do locatário seja inviável.

Sem mencionar o fato de que tanto o inquilino, quanto o proprietário abrem mão de revisionais.

Isso é positivo em cenários negativos do mercado, como pode ser negativo em cenários positivos, em que inúmeras revisionais positivas ocorrem.

Vantagens dos contratos atípicos

Risco de vacância baixa

Esse tipo de fundo imobiliário costuma ser muito mais protegido com relação a taxa de vacância, pelo menos durante o período do contrato.

Isso se deve pelas multas elevadas e por contarem com fianças bancárias.

Portanto, são fundos protegidos contratualmente, sendo previsíveis e rentáveis.

Rentabilidade maior

Justamente pelo menor risco de vacância e por uma menor interrupção nos fluxos de pagamento, normalmente a rentabilidade de fundos com contratos atípicos são mais elevadas e consistentes.

Ausência de revisionais

Nos contratos atípicos, o locador, assim como o locatário abre mão de revisionais.

Isso faz com que em períodos negativos do mercado, em que ocorrem reduções de valores de aluguel, os fundos com contratos atípicos acabam estando protegidos quanto a isso.

Riscos dos fundos com contratos atípicos

Riscos de aluguéis caros

Geralmente, os aluguéis desse tipo de fundo são caros.

Isso se deve ao fato dos valores das personalizações serem repassados ao valor dos aluguéis.

Por isso, é importante ressaltar que ao final do contrato, existe uma chance do inquilino acabar não renovando.

Destruição financeira do inquilino e não pagamento de multa

Como esse tipo de fundo possui um contrato muito longo com apenas um inquilino, existe a possibilidade que esse inquilino possa vir a passar por um momento de dificuldade financeira e não pague o aluguel.

Como a multa é bem elevada, há também a chance de que o inquilino vá para a justiça tentar negociar o valor da multa ou deixar de pagá-la pela falta de condições.

Risco de vacância

Existe o risco desse tipo de FII passar por um período de vacância ao final do contrato do atual inquilino.

Isso porque no momento em que outro inquilino querer alugar o imóvel, ele pode não gostar por ser um imóvel personalizado sob medida pelo antigo inquilino, fazendo com que exista a possibilidade de vacância.

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