Cap Rate: entenda esse indicador do mercado imobiliário

Quem deseja investir no mercado imobiliário, deve conhecer alguns termos e indicadores bem específicos desse setor. Um deles é o cap rate, que ajudará o investidor a entender qual é a rentabilidade esperada para o imóvel.

A seguir, entenda o que é aprenda a calcular o cap rate.

O que é o Cap Rate?

Cap rate é a abreviação da expressão capitalization rate, que em inglês significa taxa de capitalização. Essa taxa indica o retorno obtido com os rendimentos de um imóvel.

Esse indicador é importante especialmente para quem deseja investir em imóveis ou em fundos imobiliários com foco em geração de renda. Nesse sentido, o cap rate mostra como o fluxo financeiro remunera o investimento.

Cálculo do Cap Rate

Para calcular o cap rate, deve-se saber o valor do aluguel e, também, do investimento realizado no imóvel. A fórmula é a seguinte:

Cap Rate = (aluguel x 12) / valor do imóvel

Vejamos um exemplo:

Um investidor alugará seu imóvel por R$ 2 mil mensais durante um ano. O valor desse imóvel é R$ 500 mil.

Ao final de 12 meses, esse imóvel terá gerado uma receita total de aluguel de R$ 24 mil. Dessa forma, o cap rate será:

(24.000 x 12) / 500.000 = 0,57

O índice é expresso em percentual, logo o cap rate desse imóvel é 5,7% ao ano. 

Como interpretar o Cap Rate?

No exemplo acima, significa que o retorno do investidor com o imóvel será de 5,7% ao ano. Para saber se vale a pena, ele deve comparar esse retorno ao de outros investimentos.

Fatores que interferem no Cap Rate

Para investir no mercado imobiliário, é necessário conhecer e avaliar alguns fatores específicos, como:

Localização do imóvel

A relação é direta: normalmente, quanto melhor localizado for imóvel, mais chances ele terá de ser alugado.

Taxa de vacância

Significa a taxa de ocupação que o imóvel tem no período do investimento.

É importante observar que, nem sempre, a taxa de vacância estará relacionada à qualidade ou localização do imóvel. Isso porque, em períodos de crise, mesmo imóveis de alto padrão e bem localizados podem sofrer com a desocupação. Logo, todos os indicadores devem ser analisados em conjunto.

Regularização do imóvel

Nesse sentido, é fundamental avaliar se o imóvel está em situação regular junto à prefeitura e outros órgãos públicos. Caso não esteja, isso impossibilitará a obtenção de licenças de funcionamento, e fará com que inquilinos percam o interesse pelo seu aluguel.

Inadimplência

Por fim, avaliar a pontualidade dos inquilinos no pagamento dos aluguéis também é importante para medir o retorno do investimento.

Conclusão

O cap rate é um importante indicador para ajudar a avaliar o retorno do investimento. No entanto, ele não leva em consideração outros fatores, como custos de financiamento do imóvel. Além disso, a sua fórmula não prevê o preço de venda futuro, o que acaba por distorcer a sua análise isolada.

Por isso, sua análise deve ser feita sempre em conjunto com outros indicadores. 

Quer saber mais sobre o mercado imobiliário? Confira nesse artigos como funcionam os investimentos em imóveis e em fundos imobiliários!


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