Você sabia que, dependendo do fundo, pode ser que leve um tempo até que o imóvel comece a gerar renda? É aí que a RMG entra, e é isso que você vai no artigo de hoje, Yubber, então fica com a gente!

Mas antes, dê uma olhada no que você vai encontrar:

• O que é RMG (Renda Mínima Garantida)?
• Como funciona a RMG (Renda Mínima Garantida)?
• Distribuição da RMG (Renda Mínima Garantida)
• Conclusão

O que é RMG (Renda Mínima Garantida) nos FIIs?

Renda Mínima Garantida é uma renda mensal que o cotista vai receber por um período de tempo. Essa renda distribuída vem geralmente de fundos que estão em sua fase pré-operacional, ou seja, quando o fundo ainda não gera lucro.

Normalmente, os fundos que mais possuem a RMG são os de desenvolvimento. Fundos de desenvolvimento constroem imóveis para venda futura, portanto, o objetivo é lucrar com a venda.

Mas, há os fundos que investem na construção, e depois ficam com o imóvel, sendo o objetivo, portanto, receber rendimentos mensais oriundos dos aluguéis.

“Isso só acontece com os fundos que investem em construção?”

Não. O fundo também pode alocar os recursos em imóveis já construídos, mas a lógica é a mesma: os imóveis, por estarem desocupados, vão levar um tempo até começarem a gerar renda com a locação.

Como funciona a RMG (Renda Mínima Garantida)?

O Fundo Imobiliário vai, no início, captar um volume de dinheiro maior do que o necessário para, assim, fazer a distribuição de um rendimento fixo aos cotistas por um período determinado.

Não necessariamente o fundo vai pagar a RMG até o imóvel ficar pronto ou até o fundo conseguir gerar sua própria receita, portanto, é importante que o investidor que venha a ter interesse em comprar cotas desse fundo, se atente ao prazo de duração da renda mínima garantida.

Outro ponto a ser mencionado é que, o investidor, além de se atentar ao prazo de duração da RMG, dê atenção, também, a perspectiva de Renda Real do fundo, que nada mais é que a geração de renda por meio de seus aluguéis, e não por meio de outras fontes, como a RMG.

Distribuição da RMG (Renda Mínima Garantida)

Você deve estar se perguntando de onde vem o valor da RMG, né? Então vamos esclarecer essa dúvida agora.

Oferta Púbica Inicial

Aqui, os valores distribuídos dizem respeito aos recursos dos investidores que foram captados na oferta pública inicial, ao comprarem as cotas. Não existe almoço de graça, né? Vamos para um exemplo simples.

Como você já sabe, o fundo vai captar mais recursos que o necessário. Vou expor um exemplo de como seria a captação sem a RMG e como seria com a RMG.

Imagine que um fundo imobiliário necessite de R$ 20 milhões para construir um determinado imóvel. Então, para isso, o FII lança 2 milhões de cotas, além de ter uma RMG de R$ 1,00 por cota, todo mês, durante dois anos (esse tempo de dois anos é o período estimado para a construção do imóvel).

Preço da cota sem RMG:

R$ 20 milhões / 2 milhões de cotas = R$ 10,00

Preço da cota com RMG

{[(2 milhões de cotas x 24 meses) + R$ 20 milhões] / 2 milhões} = R$ 34,00

Portanto, isso quer dizer que o fundo precisa captar R$ 68 milhões (R$ 34,00 x 2 milhões de cotas) para pagar R$ 20 milhões do imóvel, mais R$ 1,00 de cota, durante 24 meses (dois anos)

Acordo

A renda pode vir, também, de um acordo entre a construtora ou empresa e o fundo. Nesse caso, o fundo pode ter firmado um acordo com a construtora do imóvel ou, ainda, com possíveis locatários futuros, a fim de garantir o pagamento de um certo valor por um período determinado.

Conclusão

Ao se investir em um fundo com RMG, é importante ficar atento.

Observe se o fundo tem perspectivas de desenvolvimento, a fim de gerar renda por meio de seus aluguéis, e não de fontes alheias.

Se você notar que um fundo está pagando o mesmo rendimento durante muito tempo, sem variações, é provável que tenha RMG.

Na medida que o fim do contrato vai se aproximando, o preço das cotas tende a diminuir, logo, se for analisar por esse lado, entrar em um fundo que tem RMG não é uma grande vantagem.

Além do mais, como você viu, o rendimento distribuído, quando vem da captação na oferta pública inicial, já é precificado nas cotas, portanto você mesmo pagou por isso.

Dizer se a RMG é positiva ou não, depende. Nem sempre ela é um sinal ruim, pois existem fundos com RMG com grandes expectativas de desenvolvimento.

Por outro lado, o fundo pode ter ativos problemáticos que não gerem nenhum valor monetário e intrínseco futuramente, afetando a  renda e, consequentemente, as cotações.

Sempre busque o máximo possível de informações sobre o fundo. Leia o regulamento, o prospecto e analise se vale a pena ou não.

Espero que o artigo tenha te ajudado, Yubber!