Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma modalidade do mercado financeiro onde os investidores fazem aplicações em imóveis ou títulos imobiliários. Existem três tipos de FIIs: de tijolo, de papel ou híbridos.
Os fundos de investimento são um modelo de investimento coletivo em que as pessoas compram cotas de participação em um patrimônio. No caso dos FIIs, esse patrimônio é formado por empreendimentos ou títulos imobiliários.
Os fundos de papel são aqueles que fazem investimentos em títulos imobiliários como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Neste caso, o investidor não aplica em imóveis físicos - diferente dos fundos de tijolo.
Nesse segundo caso, o patrimônio está investido em empreendimentos físicos que podem ser prédios residenciais ou comerciais, galpões logísticos, shoppings centers, hospitais e outros tipos de imóveis.
Para participar desse investimento, cada fundo possui um número de cotas disponíveis e os investidores podem comprá-los. Com o aluguel e outras formas de rendimentos, os cotistas recebem os ganhos mensalmente das cotas a que eles têm direito.
Ou seja, os resultados do fundo de tijolo estão intrinsecamente ligados às condições que esses imóveis possuem: localização, estado físico, preço do aluguel, gestão do fundo e outros fatores que interferem na decisão dos inquilinos ou do mercado em geral.
Por que visitar os imóveis é importante?
No mundo dos investimentos, segurança é um parâmetro muito importante na tomada de decisão. Isso pode ser gerado de várias maneiras: seja pelas próprias características do investimento ou então por informações sobre potencial de crescimento.
Nesse segundo aspecto, quanto mais o investidor tiver informações sobre o local em que ele está colocando seu dinheiro melhor. Ou seja, se ele está investindo em um FII, é aconselhável que ele conheça o portfólio de imóveis que esse fundo possui.
Com a internet, informações sobre endereço e localização podem ser facilmente encontradas. É possível saber se o bairro que os imóveis estão são compatível com os bairros que eles se encontram.
Onde encontrar o portfólio de imóveis dos FIIs? Assim como as empresas de capital aberto que devem divulgar suas informações em sites específicos, os fundos imobiliários também publicam sua política administrativa na internet.
Uma das mais importantes é chamada “Carta do Gestor”, que é um documento que reúne diversos dados sobre o fundo que ele administra: preço das cotas, vacância, dividendos pagos nos últimos períodos e outros valores financeiros importantes.
Dentro da carta, os investidores têm acesso ao portfólio com todos os imóveis que o patrimônio possui: com uma breve explicação sobre e sua localização. É possível saber também quais estão vagos.
Ainda assim, isso não significa que os investidores devem visitar as instalações dos imóveis que compõem esses FIIs. No entanto, é bom conhecer o perfil dos imóveis e entender as porcentagens de vacância ou sobre preços.
Uma pesquisa rápida pode ser esclarecedora sobre o perfil do portfólio de um determinado fundo. Por exemplo, se a intenção do investidor é aproveitar o crescimento do setor de shopping centers, não faz sentido ele comprar cotas de um FII residencial.
A tomada de decisões no investimento deve ser feita de maneira muito responsável. Ou seja, é aconselhável que, antes de qualquer iniciativa desse tipo, seja feita uma ampla pesquisa de mercado sobre o ativo e também sobre o contexto macroeconômico do momento.