Historicamente, os imóveis sempre estiveram entre as preferências dos brasileiros quando o assunto são os investimentos. E existem diferentes formas de investir no mercado imobiliário além de comprar um imóvel físico, como fundos imobiliários (FIIs) e REITs por exemplo.
Neste conteúdo, veremos como funcionam e quais as diferenças entre as duas modalidades. Continue a leitura, e saiba mais sobre o assunto.
FIIs e REITs: afinal, qual a diferença?
A sigla REIT significa Real Estate Investment Trust. Esse investimento surgiu em 1960 nos Estados Unidos para possibilitar que pessoas físicas investissem em imóveis.
Os REITs funcionam por meio de empresas donas de imóveis, que têm o objetivo de gerenciar os imóveis para a obtenção de renda. Para que uma empresa seja considerada REIT, é preciso que, no mínimo, 75% de sua receita bruta seja proveniente de ativos imobiliários. Outro requisito a ser cumprido é a distribuição de, pelo menos, 90% do lucro tributável aos acionistas no formato de dividendos.
Ou seja, da mesma forma que ocorre nos fundos imobiliários, os investidores têm duas maneiras de lucrar com os REITs: pela valorização das cotas e pelo recebimento de dividendos.
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Governança corporativa
Uma das principais diferenças entre os REITs e os fundos imobiliários é o fato de os primeiros serem empresas de capital aberto. Nesse sentido, um REIT, necessariamente, precisa ter um conselho de administração e um CEO, por exemplo. Já no primeiro ano como REIT, a empresa precisa ter, pelo menos, 100 acionistas, e 50% de suas ações no máximo podem ser detidas por cinco ou menos pessoas físicas.
Como empresa, um REIT tem condições de, por exemplo, contratar dívidas para investir nos empreendimentos imobiliários e acelerar os negócios. No caso dos FIIs, essa possibilidade não existe, pois esses fundos não podem se alavancar.
Tipos de REITs
Da mesma forma que os fundos imobiliários, existem diferentes tipos de REITs. A seguir, veremos quais são eles.
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Equity
Esse é o tipo de REIT mais comum nos EUA. Os equity investem em imóveis físicos, como se fossem os fundos de tijolos brasileiros. Ou seja, a intenção desses ativos é gerar renda com aluguéis ou venda de lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hospitais, imóveis residenciais, e assim por diante.
Mortgage
Já os mortgage funcionam de forma semelhante aos nossos fundos de papel. Ou seja, eles não investem em imóveis físicos, mas sim em títulos e recebíveis vinculados ao mercado imobiliário, principalmente atrelados à inflação.
Hybrid
Por fim, temos os REITs tipo hybrid. Como o próprio nome diz, investem tanto em móveis físicos quanto em títulos vinculados a operações imobiliárias.
Tributação de FIIs e REITs
A tributação é mais uma das diferenças que existe entre FIIs e REITs.
No caso dos FIIs, há incidência de Imposto de Renda de 20% sobre o lucro na venda das cotas, enquanto os dividendos não são tributados. Por sua vez, a tributação dos REITs respeita as definições da legislação norte-americana.
Como investir em REITs?
Como vimos, os REITs equivalem a um fundo imobiliário do mercado norte-americano. Dessa forma, para investir na modalidade, é preciso ter conta em uma corretora no país.
É importante saber que existem dois tipos de corretoras nos Estados Unidos: as diretas e as intermediárias. As primeiras são aquelas que lidam diretamente com os clientes, registrando e transmitindo as ordens de negociação sem o auxílio de intermediários. Já as segundas intermediam as transações entre os clientes e outra corretora ainda maior.
Para quem mora no Brasil, a melhor opção é trabalhar com uma corretora direta. Isso porque a abertura de conta é mais simples, e há mais velocidade e segurança na hora de fazer os investimentos.
Além dos REITs, você pode aproveitar a corretora norte-americana para diversificar os seus investimentos lá fora. Na NYSE e Nasdaq, as duas maiores bolsas de valores do mundo, há mais de seis mil companhias listadas.
Outra excelente forma de diversificação da carteira são os ETFS. Investindo diretamente nos Estados Unidos, você encontrará muito mais opções do que no Brasil.
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BDRs de REITs
Se você não quiser abrir uma conta lá fora, pode investir em REITs por meio de BDRs aqui no Brasil.
No entanto, há determinados cuidados que o investidor precisa ter ao escolher o REIT. Sobre isso, o professor de finanças do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC) Haroldo Monteiro, falou ao InvestNews que o ideal é analisar detalhadamente qual REIT lastreia o BDR. Isso porque os REITs têm foco em diversos segmentos.
“Pode acontecer que determinado setor nem esteja performando bem e, assim, impactar a rentabilidade do REIT e, consequentemente, a do BDR”, alerta o professor na entrevista ao InvestNews.
Além disso, Monteiro destaca que o investidor não pode esquecer que os ganhos dos REITs são em dólares, e que os BDRs estão sujeitos às oscilações do câmbio. Por isso, esses investimentos possuem alta volatilidade.
Por outro lado, os BDRs de REITs são mais uma alternativa para a diversificação dos investimentos em ativos internacionais. Aqui no Yubb, nós já falamos sobre a importância de investir em outras moedas além do real. Dê uma olhada nos conteúdos abaixo e confira!