Vacância física e financeira nos FIIs: entenda a diferença

Para quem investe em fundos imobiliários de tijolo, a vacância é um importante indicador a ser analisado. E ela pode ser tanto física quanto financeira.

Neste artigo, vamos entender qual a diferença entre os dois conceitos. Acompanhe a leitura!

Vacância física

No caso dos fundos imobiliários (FIIs) de tijolo, as receitas são originadas de duas formas: por meio do aluguel dos imóveis ou pela sua valorização no decorrer do tempo.

A vacância física está relacionada ao primeiro caso, ou seja, ela demonstra a parcela dos imóveis do fundo que não está sendo ocupada.

Esse indicador é muito importante, pois impacta diretamente a rentabilidade do fundo. A vacância é medida de forma percentual, e o cálculo é bem direto.

Suponha que, de 50 salas comerciais de um empreendimento, somente 20 estejam alugadas. Logo, o percentual de ocupação é de 40% e, consequentemente, a taxa de vacância é 60%.

Vacância financeira

Por sua vez, a vacância financeira reflete o que o imóvel efetivamente rende e qual o seu verdadeiro potencial.

Digamos que um imóvel foi construído para gerar renda mensal de R$ 5 mil com aluguel, mas o locatário está pagando R$ 4 mil pela sua utilização. Logo, existe uma vacância financeira de R$ 1 mil em relação ao potencial do imóvel.

A vacância financeira é tão importante quando a física na análise de um fundo de investimento. De nada adianta o imóvel estar 100% locado, se a renda gerada não alcança o que o imóvel poderia estar rendendo.

No entanto, em momentos de crise, é comum que os aluguéis sejam renegociados para evitar inadimplência. Nesse caso, a vacância financeira pode ser temporária, e o investidor deverá saber fazer essa análise.

Conclusão

Vacância física e financeira são índices complementares na análise de um fundo imobiliário. Via de regra, quanto maior a vacância, pior para o resultado dos cotistas que investem no fundo.

Por outro lado, no longo prazo, uma vacância elevada pode representar uma boa oportunidade para os investidores de FIIs. Isso porque, quando os imóveis apresentam altas taxas de vacância, os preços das cotas costumam estar descontados.

Em momentos de crise, é comum que alguns imóveis sofram mais desocupações do que outros.

A pandemia do novo coronavírus, por exemplo, ocasionou o fechamento de diversos shoppings, hotéis e prédios comerciais ao redor do mundo. Isso não significa que esses imóveis não sejam mais um bom investimento.

Quando a economia normalizar, eles certamente retomarão os antigos níveis de ocupação.

Além disso, durante crises financeiras, é comum que aluguéis sejam renegociados para evitar inadimplência. Nesse caso, a vacância financeira também será temporária, e o investidor deverá saber fazer essa análise.

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