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O que é P/VP nos fundos imobiliários?

Para fazer bons investimentos é necessário que façamos análises dos principais indicadores dos ativos que pretendemos ou que já investimos.

Com fundos imobiliários não é diferente, existem indicadores que podem auxiliar nas decisões do investidor e devem fazer parte de sua rotina de análise do FII.

O P/VP é um indicador muito utilizado e também muito conhecido dos investidores principalmente por se tratar de um indicador bastante fácil de se compreender.

Mas será que é simples assim avaliar um Fundo Imobiliário?

Vamos explicar como utilizar o indicador P/VP e porque ele é tão importante para análise de Fundos Imobiliários

  • O que é P/VP?
  • Como analisar um FII utilizando o P/VP

O que é P/VP?

O P/VP é a sigla que reflete a fórmula de:

Preço de Mercado / Valor Patrimonial

Esse indicador é composto pelo preço da ação no mercado no momento do cálculo dividido pelo valor dos patrimônios do ativo em análise, no nosso caso, do Fundo Imobiliário.

Para se encontrar esse valor de patrimônio é necessária uma avaliação que é geralmente realizada por profissionais externos que são contratados pelos gestores do fundo.

Nessa avaliação serão levados em consideração os recursos financeiros que o fundo possui - imóveis e caixa - e depois esse montante é dividido pelo número de cotas, assim temos o valor patrimonial. 

Lembrando que apesar de existir esse indicador também para ações o valor patrimonial é calculado de forma diferente.

Por se tratar de um processo trabalhoso, geralmente essas avaliações são feitas uma vez por ano. Em caso de fundos de papel como esse processo pode ser feito de maneira mais fácil pode até ocorrer mais vezes.

Em inglês esse ativo é conhecido como P/BV - Price to Book Value.

Como analisar um FII utilizando o Preço/Valor Patrimonial - P/VP?

O preço sobre valor patrimonial - P/VP é um indicador simples, basicamente esse feita essa divisão deve-se comparar o resultado assim:

  1. Em caso de resultado maior que 1, o ativo pode estar caro.

O ativo está sendo negociado num valor maior que seu patrimônio, isso pode ser um sinal de “bolha” no ativo ou de que o mercado espera algum evento futuro impacte positivamente seu desempenho e já esteja precificando esse movimento.

  1. Em caso de resultado menor que 1 o ativo pode estar barato.

Ou seja o ativo está sendo negociado por um preço menor do que ele realmente vale tendo em vista seu patrimônio. O que também pode significar uma avaliação negativa do mercado quanto ao desempenho do ativo.

Mas por que “pode”?

Bem, o indicador P/VP é calculado de forma bastante objetiva de modo que questões subjetivas podem estar influenciando o resultado.

O fator em que é mais iminente de identificar isso é a questão do preço. O preço de um ativo pode ser influenciado por diversos fatores e ainda que os FIIs possuam uma volatilidade menor que ações o preço utilizado para o cálculo pode ter sido tomado em um momento que não condiz com a realidade de quando estamos avaliando esse indicador.

Ainda, quando se tratam de fundos de tijolo, o valor patrimonial vai estar muito atrelado a como foi feita a avaliação dos imóveis em posse do fundo de forma que isso afeta o cálculo em valorização ou desvalorização.

“Então não devo utilizar esse indicador?”

Calma lá! Esse é um indicador muito relevante em análises e não deve ser ignorado. 

Com essas informações pretendemos te alertar de que uma boa análise deve ser feita de forma abrangente e não apenas olhando indicadores isolados.

Colha as informações dos indicadores e compare-as estudando o ativo.

Com certeza assim você vai ser capaz de decidir bem em um investimento em Fundo Imobiliário utilizando o P/VP.

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