Carteira de fundos imobiliários: 7 dicas para montar a sua

Montar uma carteira de fundos imobiliários não é algo simples e exige um certo tempo e estudo.

São várias variáveis que influenciam a formação de uma boa carteira.

Por isso esse artigo foi escrito, para que você saiba como analisar e escolher bons FIIs na hora de montar seu portfólio.

As 7 dicas presentes aqui, serão: 

  • Custos
  • Riscos
  • Vantagens
  • Cenário Macroeconômico
  • Análise da Gestora
  • Análise do Portfólio
  • Avaliação do Preço

Custos

O custo de investir em fundos imobiliários é dividido em 3 partes:

  • Taxa de corretagem: Cobrada pela operação feita da ordem do investidor junto ao Ibovespa. Em algumas corretoras, essa taxa é zero.
  • Taxa de administração: Cobrada pela gestão e administração do fundo.
  • Imposto de Renda: Pessoas físicas não pagam IR sobre a renda mensal dos FIIs, mas pagam uma alíquota quando vendem cotas por um valor superior ao da compra.

Riscos

Os riscos presentes nos FIIs são: 

  • Inadimplência: O inquilino pode acabar não pagando os aluguéis ou pagar com atraso.
  • Mercado: O empreendimento pode perder valor.
  • Vacância: Um imóvel está exposto ao risco de passar um tempo desocupado.

Vantagens

Os FIIs possibilitam ao investidor comprar cotas de grandes negócios, com facilidade de negociação na bolsa de valores.

Além de possuírem rendimentos mensais, eles possuem um custo menor, uma vez que aluguéis distribuídos pelo fundo são isentos de IR.

Cenário Macroeconômico

A análise do cenário econômico influencia diretamente no desempenho e na dinâmica dos fundos imobiliários.

A grande expectativa da permanência da taxa de juros em patamares bem baixos nos próximos anos, junto de uma recuperação econômica esperada, gerou um ambiente bem fértil para o mercado de FIIs.

Análise da Gestora

Analisar a gestora do FII é de extrema importância, visto que é ela que está encarregada de gerir os imóveis do fundo e, consequentemente, do seu dinheiro.

Um dos critérios a serem avaliados é o histórico de desempenho da gestora.

Além dos relatórios dos gestores, muitas vezes lançados mensalmente, que pode ser de grande utilidade para captar informações do andamento do fundo e suas perspectivas.

É importante também que o investidor certifique que as taxas cobradas sejam condizentes com os perfis padrões de FII.

Análise do Portfólio

No momento de escolher um FII, é fundamental que seja feita a análise da composição de seus imóveis.

Para os fundos de Tijolo, é necessário ficar atento ao local e a oferta dos imóveis concorrentes na região.

Além do que o tipo de imovel deve ser condizente com o público da região. Um shopping não deve ser localizado em um núcleo comercial ou residencial, pois provavelmente terá um desempenho ruim.

Aos fundos de papel, é necessário ficar de olho na rentabilidade da carteira e na agressividade dos riscos do investimento.

Já no caso dos fundos de fundos (FoFs), o investidor tem que ficar atento à exposição de sua carteira em termos de setores, analisando o risco de cada segmento do seu portfólio de FIIs.

Avaliação de preço

Avaliar um FII olhando apenas para o seu preço cotado é um grande erro.

Uma análise verdadeira é feita pelos grandes investidores, está atrelada ao potencial de crescimento dos aluguéis, na queda da vacância ou na rentabilidade de novas alocações, comparando com os seus respectivos benchmarks (Inflação, CDI etc).

Além de tudo, é necessário avaliar todos os critérios já falados anteriormente neste artigo.

Sem dúvidas vão te ajudar a fazer boas escolhas de fundos imobiliários, não olhando só para os preços, mas para a qualidade do FII.


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