A taxa de vacância é muito importante para qualquer análise de investimento de fundos imobiliários de imóveis em que haja inquilinos. Ela é a relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente. Ou seja: é uma taxa que mostra os imóveis que estão vagos e, por isso, não estão rendendo.
Se você tem um fundo imobiliário que tem um imóvel com dez lugares e todos eles estão ocupados, isso é um excelente sinal. Isso significa que você receberá um rendimento que tende a ser interessante. Porém, se apenas cinco estiverem ocupados, você terá um problema, pois estará recebendo apenas metade da capacidade do fundo.
Sendo assim, um FII com uma taxa de vacância baixa gera melhores resultados para os investidores. Do contrário, uma taxa de vacância maior, acaba prejudicando os rendimentos do fundo.
O que a taxa de vacância representa?
De uma maneira generalizada, a taxa de vacância consegue representar como anda o mercado de investimentos imobiliários, uma vez que quando ocorre uma expansão econômica, há uma redução na vacância dos ativos.
Com tal expansão econômica, as empresas buscam crescer, o que faz com que elas necessitem de novos espaços físicos para seus galpões, lojas e etc. Sendo assim, os donos dos imóveis conseguem a chance de fechar contratos melhores, o que resulta em uma valorização nas cotas dos fundos e em uma maior distribuição de dividendos.
Entretanto, quando a economia vai mal ocorre exatamente o inverso, as companhias precisam vender seus espaços e empreendimentos, sendo que algumas pode até falir. Isso pode ocasionar em uma taxa de vacância maior.
Tipos de vacância e como calcular
Existem dois tipos de vacância que são importantes frisar. Primeiramente, a vacância física: ela ocorre quando algum espaço físico do empreendimento está disponível. Por exemplo, no caso de 200 salas estarem disponíveis em um espaço de 1000 salas, a vacância seria de 20%.
Ela é calculada de uma maneira bem simples. Vamos supor que um shopping possua 1000 metros quadrados de área, divididos em dez lojas de 100 metros cada. Se o shopping tem oito lojas ocupadas e duas vagas, a taxa de vacância é de 20%. Muitas vezes, as corretoras ou sites de análise de ativos já disponibilizam este cálculo referente ao FII desejado. No Yubb, por exemplo, já te mostramos isso.
Já a vacância financeira considera o fluxo de caixa esperado e o quanto o fundo gera de caixa no momento atual. Por exemplo, em um espaço de 100 metros no Rio de Janeiro tende a ser mais lucrativo do que um espaço de 100 metros no interior, devido a proporção de dinheiro que circula em cada espaço.
Para calculá-la, é necessário fazer uma média ponderada dos resultados financeiros do fundo.
Supondo que um prédio comercial tenha capacidade de gerar R$ 300 mil por mês de renda com aluguel. Mas graças aos espaços vazios, está gerando apenas R$ 150.000,00.
Portanto, o fundo possui uma vacância financeira de R$ 150.000,00, sendo que sua taxa de vacância será de 150.000/300.000 = 50%. Ou seja, o fundo está operando apenas 50% da sua capacidade de geração de caixa.
Portanto, para aquele investidor que deseja ter uma renda mensal neste tipo de investimento, é de extrema importância que o fundo analisado tenha uma taxa de vacância mais baixa possível.
Da mesma maneira que, caso o fundo analisado seja grande e desenvolvido, mas esteja apresentando uma vacância alta, há a possibilidade das cotas estarem sendo negociadas a preços mais baixos que o normal, o que representa uma oportunidade para o investidor.